פסק-דין בתיק ת"א 8210-06

תביעה למתן צו הצהרתי לפיו זכאית התובעת לקבל בהקצאה ללא מכרז קרקע בשולי שכונת סנהדריה המורחבת לצורך בניית הרחבה לקריית "מאור חיים" שבשכונה; וכמו כן לקבל הרשאה לתכנון.

עיקרי העובדות

1.         התובעת מעידה על עצמה כעמותה הפועלת מזה עשרות שנים על מנת להגשים את חזונה וליישב את הארץ בין היתר בעולים חדשים מחו"ל, בדרך של בנייה ופיתוח. התובעת מסייעת במציאת פתרונות דיור במיגזר החרדי, בכלל זה הקימה שתי קריות "מאור חיים" בירושלים ובצפת, שכונות שבהן מתגוררות מאות משפחות, וכמו כן הקימה והיא מתפעלת מוסדות חינוך ודת שונים לשירות הקהילה. בתחילת שנות ה-70 יסדה התובעת את קריית "מאור חיים" בשכונת סנהדריה המורחבת על אדמות שהיקצו לה הנתבעים, והקימה כ-100 יחידות דיור שאוכלסו במשפחות מרובות ילדים וזוגות צעירים דלי אמצעים, בהם עולים חדשים. התובעת ביקשה אז להקצות לה שטח לבניית קרייה נוספת בשכונת רמות. הדברים קיבלו ביטוי בתכתובות מן העת ההיא. זאב שרף, שר השיכון דאז, הודיע לתובעת ביום 19.6.73 כי המשנה למנכ"ל משרד השיכון "עומד להורות למנהל מחוז ירושלים להקצות לאגודתכם קרקע לשלב נוסף של בניה" והביע תקווה כי עם קבלת ההודעה בכתב תוכל התובעת "להתחיל בפעולה הלכה למעשה" (נספח א2 לכתב התביעה המתוקן). ביום 24.10.74 התקיימה פגישה בין הצדדים (נספח ב1 לכתב התביעה המתוקן), ובעקבותיה התבקשה התובעת במכתב מיום 12.12.74 להודיע למשרד השיכון אם היא מקבלת על עצמה את בניית יחידות הדיור בקרית מאור חיים ברמות (נספח 2ב לכתב התביעה המתוקן). במענה הודיעה התובעת במכתב מיום 16.2.75 כי "החלטנו לקבל על עצמנו את בניית קרית מאור חיים ברמות, כחברה צבורית עצמאית" והביעה תקווה כי משרד השיכון ירתם לפרוייקט גם הוא, וכי ימליץ למינהל מקרקעי ישראל לבצע את הקצאת הקרקע (נספח ב3 לכתב התביעה המתוקן). התובעת השקיעה משאבים, הכינה תוכניות (סעיפים 3-5 לתצהיר אברהם הלר, מנכ"ל התובעת בשנות ה-70; נספחים ג ו-ד' לכתב התביעה המתוקן), אלא שבשלב מסויים חל שינוי, עיקרו ביוזמת משרד השיכון, והצדדים נדברו ביניהם על קרקע חלופית, בשולי שכונת סנהדריה המורחבת, במקום ברמות.

2.         משרד השיכון הודיע למנהל התובעת במכתב מיום 1.3.76 כי הוא "רואה חיובית את הצעתך לפתח את קרית מאור חיים בסנהדריה ע"י בניית כ-300 יחידות דיור בשולי השכונה. בנייה זו היא תחליפית לבניית 300 יחידות דיור ברמות 03 ונתת הסכמתך לכך... הסכמת משרד השיכון לתוספת בנייה זו מותנית בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל ועירית ירושלים לתוספת בניה זו" (נספח ה' לכתב התביעה המתוקן). התובעת הסכימה לשינוי, בדיעבד אף העדיפה אותו, בשל הסמיכות לקריית "מאור חיים" שבסנהדריה המורחבת. עוד כמה מכתבים הוחלפו בעת ההיא בין הצדדים, אך הסכם לתכנון הקרקע לא נחתם.

3.         נתק מוחלט, קיפאון, שרר בין הצדדים במשך תקופה של כ-8 שנים. בכל השנים הללו לא נחתם הסכם. תיק המינהל 'יתום' מתכתובות בעניין הקרקע ומעיד כי לא נעשתה אז כל פעולה ממשית מצד התובעת ולא מצד הנתבעים. רק בחלוף שנים ארוכות, בשנת 1987, חודשו המגעים בין הצדדים. במכתב מיום 20.12.89 מאת טדי קולק, ראש עיריית ירושלים, אל נשיא התובעת, הודיע כי "אני מודע למחויבותינו להמליץ למינהל מקרקעי ישראל להעמיד לרשות קרית 'מאור חיים' שבנשיאותך את השטח הנוסף בסנהדריה המורחבת לשם הרחבת הקריה. אכן קרתה תקלה תכנונית באשר לתאום תוכניות הבניה של 'חורב'. נעשה כל שביכלתנו לקדם את פרויקט הרחבת קרית 'מאור חיים' במגבלות התכנוניות והחוקיות ובהתאם לנהלים" (נספח יא1 לכתב התביעה המתוקן). עו"ד דוד גלס, ב"כ התובעת, ניסה לקדם את המגעים, וביום 2.5.90 שלח מכתב אל מנהל מינהל מקרקעי ישראל ולפיו: "בשם עמותת 'קריית מאור חיים בישראל' אתכבד לפנות לממ"י להקצות לעמותה שטח של כ- 40 דונם לצורך הרחבת קרית מאור חיים בירושלים... עוד לפני כ- 15 שנה הבטיח משרד הבינוי והשיכון לגרום להקצאה לעמותה של שטח לבניית כ-300 יחידות דיור בשכונת רמות מתחם 03. לאחר מכן הציע המשרד הנ"ל לעמותה שטח חליפי בסמוך לשכונת סנהדריה המורחבת, והעמותה נענתה לכך עקב הסמיכות הגיאוגרפית של השטח המוצע לקריה הקיימת... חלפו מספר שנים, ורק בשנתיים האחרונות הוחל בתכנון שטח ההרחבה של סנהדריה המורחבת ע"י אדריכל לויט, שבמסגרתו מבקשת העמותה להקצות לה שטח ל-250 יחידות דיור... בקשת העמותה להקצאה, נסמכת איפוא על שלושה טעמים: א. מימוש ההבטחה שניתנה בשעתו ע"י משרד הבינוי והשיכון, שממ"י היה מודע לה בעת נתינתה, ואשר בעטיה הסכימה העמותה לוותר על שטח חליפי בשכונת רמות..." (נספח ב' לתגובת הנתבעים לבקשה למתן צווים זמניים). טדי קולק פנה במכתב (מיום 4.6.90) אל מנהל מינהל מקרקעי ישראל והודיעו: "אני ממליץ בכל לב על מילוי בקשתם... הרחבת קרית מאור חיים המיועדת הן לתושבים הותיקים של השכונה והן לעולים חדשים מארצות הברית וברית המועצות היא יוזמה הראויה לכל עידוד. זה שנים מספר נוהלו בענין זה מגעים עם העיריה, משרד השיכון והמינהל וגם מבחינה זו קיימת מחוייבות, לפחות ציבורית ומוסרית, להקצות את השטח לעמותה. אודה לך על הבאת הענין לאישור מהיר" (נספח ג' לתגובת הנתבעים לבקשה למתן צווים זמניים).

4.         הצדדים החלו אז לפעול במרץ לקידום העניין. משרד הבינוי והשיכון בחן את הנושא והחליט להמליץ למינהל מקרקעי ישראל על הקצאה במסגרת הפרוגרמה (נספח ו1 לכתב התביעה המתוקן). מינהל מקרקעי ישראל נדרש גם הוא אל העניין ובישיבה מיום 5.8.90 הומלץ "... לאור המחוייבות וצרכי הקהילה ממליץ המחוז לאשר לקריה הרשאה לתכנון מתוך מגמה להקצות לקריה הקרקע בדרך של פטור ממכרז לכשתאושר התכנית. סוכם: ההקצאה תהיה במסגרת הפרוגרמה של משב"ש" (נספח ד לתגובת הנתבעים לבקשה למתן צווים זמניים). לבסוף, לאחר שוועדת הפטור במינהל מקרקעי ישראל התכנסה לדון בנושא הקצאת השטח (65,000 מ"ר) בשים לב לכל נסיבות העניין שפורטו בפרוטוקול בפרק הרקע, על בסיס המלצת הנהלת ממ"י לאשר הרשאה לתכנון ל-5 שנים מתוך מגמה להקצות לאחר מכן את השטח לעמותה, ולאור המלצות ראש עיריית ירושלים ומשרד הבינוי והשיכון, החליטה ועדת הפטור ביום 30.3.92: "בעקבות ההסברים הנ"ל ובהמשך לכך כי המו"מ בנושא זה מתנהל מאז 1976, מאשרים פטור ממכרז" (נספח ה' לתגובת הנתבעים לבקשה למתן צווים זמניים).

5.         ביום 15.7.92 נחתם הסכם הרשאה לתכנון על-ידי התובעת ומינהל מקרקעי ישראל (נספח יב1 לכתב התביעה המתוקן). בין שאר תנאיו נקבעה "תקופת ההרשאה לתכנון" למשך שנתיים: "החל מיום 06.03.1992 וכלה ביום 05.03.1994" (עמוד 4 להסכם). התובעת הצהירה בהסכם כי ידוע לה שהשטח אינו מפותח ובאם תאושר עסקת ההקצאה תישא התובעת בהוצאות הפיתוח והפינוי (עמוד 1 להסכם). עוד נקבע בהסכם כי התכנון יעשה  על-ידי התובעת ועל חשבונה וכי המינהל לא ישתתף בהוצאות התכנון (סעיף 3(ב) להסכם). על-פי סעיף 7 להסכם, בהתקיים התנאים המוקדמים והיסודיים המפורטים שם, יסכים המינהל להעמיד לרשות התובעת, כבת-רשות בלבד, שטחים בנכס המתאימים לביצוע מטרת ההרשאה, כפי שייקבעו על-ידי המינהל לפי שיקול דעתו הבלעדי. קיום התחייבויותיה של התובעת על-פי ההסכם, במועדים שנקבעו בו, הוא מן התנאים המוקדמים והיסודיים. ההסכם כלל מנגנון ברור לסיומו, גם ללא הודעה מוקדמת, מעבר למועדים שנקבעו בו, כאמור בסעיף 5(ב): "בקרות איזה מהמקרים הבאים יסתיים הסכם זה ויבוא לקיצו לאלתר וללא צורך בהודעה מוקדמת כלשהי:... אם עד תום תקופת ההרשאה לתכנון לא יאושר התכנון על-ידי מוסדות התכנון מכל סיבה שהיא".

6.         התכנון לא בוצע במועד והתעכב עד מאד. לטענת התובעת, העיכוב לא נגרם באשמתה, אלא נבע מגורמים חיצוניים שאינם בשליטתה. כך לדוגמא, טוענת התובעת, נמנעה העירייה מלאשר את התוכנית, ועיכבה את תכנונה עד לסיום מלא של כביש 9 שתוכנן על-ידה, ונמצא בסמוך לשטח תוכנית ההרחבה. לשיטת התובעת, העיכוב נבע גם מחמת שינויים רבים בתוכנית, בכללם התנגדויות מפעלי תעשייה בהר חוצבים הסמוכים לקריה. עוד טענה כי אי-העמידה במועדי ההסכם נבעה גם מתנאי השטח וממטלות תכנוניות רבות שנוספו בדיעבד, מטלות המצריכות זמן נוסף לתכנון. מכל מקום, ברי כי התובעת לא עמדה במועדים שנקבעו בהסכם.

7.       במכתב מיום 17.11.94 פנה עו"ד גלס בשם התובעת בבקשה למינהל מקרקעי ישראל להאריך את תקופת ההרשאה לתכנון בשנתיים נוספות, בהסתמך על טענת התובעת כי העיכוב בביצוע ההסכם לא נגרם באשמתה (סעיף 20 לתגובת הנתבעים לבקשה למתן צווים זמניים). בקשת התובעת להארכה נפלה על אוזניים קשובות, ואושרה בכפוף לביצוע תיקונים ספורים (ההארכה הראשונה; נספח ו לתגובת הנתבעים לבקשה למתן צווים זמניים). השינויים המהותיים היו כי שטח ההרשאה לתכנון גדל לכדי כ- 194 דונם, ותקופת ההרשאה נקבעה ל-6 שנים: "החל ממרץ 1992 ועד לפברואר 1998". 6 השנים הללו חלפו-עברו, ההארכה הראשונה לא הספיקה, והתובעת ביקשה להאריך עוד את תקופת ההרשאה לתכנון. המינהל בחן את בקשת התובעת, וביום 3.8.98 אישר על יסוד נימוקי הבקשה הארכה נוספת של 11 חודשים. תוקפו של הסכם ההרשאה לתכנון החדש שנחתם ביום 24.9.98 נקבע ל-7 שנים: "החל מיום 06.03.1992 וכלה ביום 02.03.1999" (ההארכה השנייה; נספח ז לתגובת הנתבעים לבקשה למתן צווים זמניים).

8.         במהלך השנים הוסיפה התובעת לבקש ארכות לצורך סיום המטלות על-פי הסכם ההרשאה לתכנון. לא אחת אושרו בקשותיה על-ידי מינהל מקרקעי ישראל. ביום 9.8.99 אושרה הארכה לשנה נוספת (ההארכה השלישית; נספח ט לתגובת הנתבעים לבקשה למתן צווים זמניים). ביום 13.6.01 האריך מינהל מקרקעי ישראל את הסכם ההרשאה לתכנון לתקופה נוספת, עד ליום 5.3.02 (הארכה רביעית; נספח יד לכתב התביעה המתוקן). בקשת התובעת להארכה נוספת, נדחתה (נספח טו לכתב התביעה המתוקן), אולם התובעת לא אמרה נואש ושבה וביקשה מאת מינהל מקרקעי ישראל "לקבל הארכת מועדים לשנה נוספת להרשאה לתכנון לשטח של תוכנית 5919" ו"להוציא את שטח תוכנית 4520 ממסגרת ההרשאה לתכנון" (נספח טז לכתב התביעה המתוקן).

9.         המינהל בחן את בקשת התובעת והחליט להעתר לה באופן חלקי בלבד: "... לא נוכל להענות לבקשתך להקצות המגרשים שלגביהם קיימת תב"ע בתוקף (מגרשים 2-6) בשלבים וכי תוגש עיסקה לגבי כל המגרשים יחד. לידיעתך, הנהלת משרדנו תאפשר מתן אורכה להסכם ההרשאה לתכנון לתקופה של 4 חודשים בלבד וזאת על מנת לאפשר לכם לבצע את העסקה לגבי 4 המגרשים שלעיל. במידה ותאושר עיסקה לגבי 4 המגרשים וייערך הסכם פיתוח, תובא בקשה לאורכה לגבי יתרת השטח הלא מתוכנן" (מכתב מינהל מקרקעי ישראל מיום 22.4.02; נספח יז לכתב התביעה המתוקן). התובעת לא השלימה עם עמדתו-זו של מינהל מקרקעי ישראל (מכתב נשיא התובעת מיום 29.4.02; נספח יח1 לכתב התביעה המתוקן). בעקבות מכתב זה התקיימה ישיבה  במינהל מקרקעי ישראל בנוכחות מנהל המינהל, מנהלת מחוז ירושלים ונציגי התובעת. בישיבה סוכם: "1. המינהל מוציא לשיווק מידי את כל המתחם שהתוכנית לגביו אושרה. ולכן אין אפשרות לחלק את המתחם למנות. 2. אין אפשרות להפחית במחיר מאחר והמינהל מחוייב לשווק לפי שומת השמאי הממשלתי. לא הובאו בפני מנהל המינהל כל הוכחות על הוצאות בפועל שנגרמו לעמותה. עצם השיהוי היה אחד הגורמים לכך שההרשאה לתכנון הוארכה מפעם לפעם. 3. המחוז יבדוק את הבקשה וישיב ישירות לעמותה. 4. כאמור בהודעת המחוז בעבר, עניין הארכה יובא לדיון עם חתימתה על חוזה פיתוח לגבי המתחם שאושר" (נספח יח2 לכתב התביעה המתוקן).

10.       מינהל מקרקעי ישראל ביקש לשום את הקרקע, ולאחר שמוצו הליכי השומה נשלח אל התובעת ביום 31.3.03 החשבון לתשלום, על סך של 70,780,000 ש"ח כולל מע"מ ופיתוח. מנגד ביקשה התובעת בקשות שונות, בהן כי המינהל יאריך את ההסכם; כי יערוך הסכם פיתוח ישירות עם חברי העמותה; וכי יפחית את שווי מטלות הפיתוח. המינהל סירב לבקשה להאריך את ההסכם וציין בסיכום מיום 24.8.05 כי: "1. הסכם התכנון על יתרת השטח שלא תוכננה עדין, לא יוארך. המחוז יזום תכנון באמצעות חברה מתכננת. 2. ההקצאה בתיק זה - 10484607א' תהיה לעמותה. 3. תובא בחשבון הכרה בעלויות פיתוח עפ"י אגרות והיטלים, ומחצית העלות בגין הכביש. תוצע לעמותה האפשרות להארכת הסכם ההרשאה לתכנון בשטחים המיועדים לשצ"פ בתחום תוכנית במ/4520. באם ישתנה יעודם למגורים, יסכים המינהל להכיר לעמותה ביתרת ההשקעה בגין הכביש. הצעה לענין זה תהיה קצובה בזמן. 4. אם העמותה תערער על השומה, גם המינהל יערער על השומה. 5. שמאי המינהל יבדוק את נושא ההפחתה לגודל" (נספח י' לתגובת הנתבעים לבקשה למתן צווים זמניים). סיכום דברים זה הובא לידיעת התובעת ובמכתב מיום 11.9.05 נאמר: "הסכם התכנון על יתרת השטח שלא תוכננה עדיין, לא יוארך " (נספח יט לכתב התביעה המתוקן).

11.       התובעת לא נואשה, ופנתה באמצעות גורמים שונים כדי לשנות את רוע הגזרה. במכתב מיום 14.09.05 פנה נשיא התובעת אל סגן שר התחבורה דאז וביקש את עזרתו: "אני פונה אליך בבקשת עזרה דחופה כדי לפעול במינהל בכל דרך שהיא שיחדשו את ההרשאה בהקדם, משום שהשטח הנ"ל הובטח לי, ומשום שכבר היתה לנו הרשאה ואף התקדמתי בתכנון באופן משמעותי ביותר כמובן בהשקעה של כח, זמן וכסף רב. ואף בפגישה שהתקיימה בלשכתך בכנסת עם סמנכ"ל ממ"י מר רונן כהן הוא הבהיר לנו שנפנה למחוז ונקבל את הרשאה" (נספח כ1 לכתב התביעה המתוקן). גם אל יו"ר ועדת הכספים נעשתה פנייה (נספח כ2 לכתב התביעה המתוקן), ועוד כמה וכמה פניות נעשו בדומה (נספחים כ3 ו-כ4 לכתב התביעה המתוקן). נשיא התובעת שב ופנה במכתב מיום 22.9.05 אל גב' אילנה מתתיהו, סגנית הממונה המחוזי במחלקת עסקאות של מינהל מקרקעי ישראל: "אני פונה אליכם שוב ומבקש לאשר לנו מיידית את ההרשאה לשלב ב', משום שהשטח הזה הובטח לי לאחר ויתור של השטח של 300 יח"ד ברמות ומשום שההרשאה שפג תוקפה הייתה לכל השטח (כאמור לעיל העירייה היא זו שפיצלה את השטח לשני שלבים) והתקדמנו בתכנון באופן משמעותי ביותר תוך כדי השקעה של כח, זמן וכסף רב... אני מודה לך מראש, ומקווה לקבל תשובה חיובית לבקשתי" (נספח כ5 לכתב התביעה המתוקן).

12.       בעקבות כל אלה התקיים ביום 8.11.05 דיון אצל מנהל מינהל מקרקעי ישראל, ובו ביום הודע לתובעת במכתב אל עו"ד גלס: "הננו להודיעך כי בישיבתו ביום 08/11/05 (להלן - המועד הקובע) אישר מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) את בקשתך להקצות לך את הקרקע הידועה כ: גוש 30244 חלקה 89, 102, תוכנית במ/4520 מגרש 2, מגרש 3, מגרש 4, מגרש 5, מגרש 6, ב: ירושלים בשטח של כ- 11,244 מ"ר (להלן - הקרקע) למטרת מגורים + מסחרי, בכפוף לאמור בהודעה זו". בהמשך המכתב צויינו תנאים מיוחדים "אשר יהוו חלק בלתי נפרד מתנאי העסקה". צויין כי "ערך הקרקע למועד הקובע נקבע בסך של 48,798,809.82 ש"ח פלוס מע"מ ודמי החכירה יתבססו עליו". עוד צויין במכתב דבר קיומם של שני מסלולי תשלום אפשריים וצורפו שוברי תשלום לשני המסלולים הללו. הודגש במכתב כדלקמן: "לידיעתך, התשלומים שעליך לשלם למינהל על בסיס ערך הקרקע הנ"ל ישארו קבועים למשך 30 יום בלבד מהמועד הקובע, ואילו החל מהיום ה-31 שלאחר המועד הקובע ועד לתשלומם בפועל הם יוגדלו ע"י תוספת ריבית פיגורים יומית בשיעור שיהא מקובל במינהל במועד התשלום... הנך מתבקש לשלם את כל המוטל עליך תוך 60 יום מהמועד הקובע, לרבות חתימת ההסכם עם המינהל ותשלום הסכומים החלים עליך... למען הסר ספק הננו להודיעך כי אם תוך 60 יום מהמועד הקובע, מכל סיבה שהיא, בין מחמת סיבה שיש לך שליטה עליה ובין מחמת סיבה שאין לך שליטה עליה, לא תחתום על ההסכם בנוסח ובתנאים שאושרו ע"י המינהל, או לא תמלא אחר כל תנאי או דרישה שיחולו עליך לפני חתימת ההסכם או במעמד חתימתך עליו, לרבות ביצוע מלא של התשלום לפי אחד משני המסלולים הנזכרים לעיל, נראה את בקשתך להקצאת הקרקע לך כבטלה מעיקרה, והמינהל יראה את עצמו חפשי לעשות בקרקע כרצונו, לרבות התקשרות עם כל אדם אחר ביחס להקצאתה ולהקניית זכויות בה לכל אדם שהוא...". עינינו הרואות, המכתב מתייחס לתוכנית 4520. אין בו דיווח לתובעת ביחס לשאר השטחים. שומה סופית הוצאה לקראת סוף שנת 2005, ביום 20.1.06 שילמה התובעת סך של כ-53,000,000 ש"ח (כולל מע"מ) כדמי חכירה מהוונים, וביום 29.1.06 נחתם הסכם פיתוח בין התובעת לבין מינהל מקרקעי ישראל.

13.       חלפו שבועיים ואז נשלח אל התובעת מכתבה מיום 14.2.06 של גב' אילנה מתתיהו, סגנית ממונה מחוזי במחלקת עסקות במינהל מקרקעי ישראל, ובו נכתב כך: "בדיון אצל מנהל המינהל מיום 8/11/05 סוכם באופן עקרוני כי ההרשאה לתכנון תוארך לגבי השטח הירוק שבתחום התוכנית 4520 אשר קיבלה תוקף. לא מאושרת בקשתכם להארכת הרשאה לתכנון לגבי השטחים הנוספים לשלב ב. ההרשאה לתכנון הועברה לאישור הנהלת המינהל, וכפופה לאישור המוסדות המוסמכים במינהל". על הפער שבין תוכן המכתב הזה, לבין מה שהודע לתובעת ארבעה חודשים קודם לכן, במועד הדיון אצל מנהל המינהל ביום 8.11.05 - במישור העובדתי והמשפטי - ידובר בהמשך.

עיקרי טענות התובעת

14.       בעבר עמדה לתובעת זכות לבניית קריה בשכונת רמות בירושלים על קרקע מפותחת וזמינה לבנייה, שבה לא נדרשו הליכי תכנון מסובכים. רק לנוכח הבטחות הנתבעים לקבלת שטחים נוספים באזור סנהדריה המורחבת ולבניית 300 יחידות דיור, הסכימה התובעת להחליף את השטחים זה בזה. לדידה, בניגוד לשטח שניתן לה ברמות, השטח בסנהדריה הוא קשה לפיתוח, ובחלקו בלתי ניתן לבנייה. הלכה למעשה, נוספו לתובעת עוד ועוד מטלות תכנוניות, כאשר מנגד לא זכתה לקבל קרקע חלופית ראויה וטובה לתכנון. בכך הפרו הנתבעים את התחייבותם להקצות לתובעת מקרקעין שבהם ניתן לבנות לפחות 300 יחידות דיור, הן כפיצוי בגין הקרקע ברמות, הן על מנת שתוכל להקים פרוייקט שיעמוד על רגליו, לאחר שנים רבות של תכנון והשקעת משאבים בהון ובאון. המינהל היה מודע היטב למחוייבותו-זו וניסה להתנער ממנה באופן שהציע לתובעת לקבל הרשאה לתכנון נוסף בשטח ציבורי פתוח, אשר לא ניתן לשנות את יעודו למגורים. התנהלות זו של מינהל מקרקעי ישראל גרמה להוצאות כספיות בשיעורים גבוהים שלא היו מחויבי המציאות. המינהל הפר את ההבטחות ואת ההתחייבויות שנתן, ואשר עליהן הסתמכה התובעת במשך כ-30 שנה, הקדישה מאמצים רבים והוציאה סכומי כסף עצומים לצורך תכנון. בשים לב להשקעה העצומה של התובעת על בסיס מה שהתחייב המינהל, שוב אין הוא רשאי לחזור בו בשלב זה.

15.       שני שלבים בהסכם הפיתוח. שלב א' - שלב שאינו כלכלי ומחייב הוצאות תכנון רבות, לאור מיקום הקרקע וסוגה, אשר אינם מאפשרים את ניצולה המיטבי; שלב ב' - השלב התכנוני המרכזי, שבו למעשה ניתן הפיצוי הממשי כתחליף לקרקע שניטלה מהתובעת ברמות. בהתנהלותם נקטו הנתבעים ב'תרגיל' בחוסר תום לב. רק כאשר סיימה התובעת את מטלתה התכנונית בשלב א', שכאמור איננו כלכלי, וכתוצאה מכך הוציאה סכומי עתק (53 מליון ש"ח), הודיע המינהל לתובעת, ללא הודעה מוקדמת, ללא נימוקים ותוך שלילת זכויות הטיעון והשימוע, כי הסכם ההרשאה לתכנון שלב ב' לא יוארך. זאת, למרות שההחלטה שלא להאריך את שלב ב', התקבלה קודם לכן. המינהל גבה סכום כסף בשיעור של 53 מיליון ש"ח עבור שלב א', כשבאותה עת ידע כי ההסכם לפיתוח שלב ב' לא יוארך, והתובעת לא תזכה לבצע את שלב ב'. המינהל פעל בחוסר תום לב בהסתירו מעיני התובעת במשך 4 חודשים את החלטתו מיום 8.11.05, ורק ביום 14.2.06 הודיע לתובעת בדיעבד: "בדיון אצל מנהל המינהל מיום 8/11/2005 סוכם באופן עקרוני כי ההרשאה לתכנון תוארך לגבי השטח הירוק שבתחום התכנית 4520 אשר קיבלה תוקף. לא מאושרת בקשתכם להארכת ההרשאה לתכנון לגבי השטחים הנוספים לשלב ב'". כלל וכלל אין זה מן הנמנע כי אילו ידעה התובעת על ההחלטה, לא הייתה משלמת סכום של 53 מליון ש"ח, כדרך שעשתה.

16.       חוסר סבירות, חוסר הגינות, חוסר תום לב, כל אלה הם פגמים חמורים בהחלטת מינהל מקרקעי ישראל, בכך שסירב להאריך פעם נוספת את הסכם ההרשאה לתכנון הקרקע. החלטת המינהל שלא להאריך את הסכם ההרשאה נעשתה שלא כדין, ניתנה כלאחר יד, בהודעה לקונית ובלי להודיע מבעוד מועד לתובעת על הדיון בעניינה. המינהל כפוף לחזקת התקינות המינהלית המוגברת וזו נפגמה כאשר לא נימק את החלטתו. כמו כן, במישור הראייתי, נמנעו הנתבעים מלהביא עדי מפתח הקשורים לתיק, דבר שצריך להיזקף לחובתם. במהלך השנים הושקעו בפרוייקט זמן וכסף רב, וההחלטה שלא להאריך את הסכם ההרשאה איננה סבירה.